近年来，一度被视为移民置业热门目的地的欧洲传统国家，正在以各自的方式收紧对外来资本的欢迎姿态。例如，葡萄牙关闭了“黄金签证”，西班牙正讨论向非欧盟买家加征高达100%的房产税，英国取消了存续多年的“非居民税制”。
意大利却在朝反方向走。2026年1月，面向富裕新居民的“定额税”（Flat Tax）仍在持续，虽然税额从20万欧元提升至30万欧元，但需求并未减弱。同年4月，针对外国退休人士的7%统一税覆盖范围进一步扩大。
根据莱坊集团2026年财富报告，在承接从英国出走的富豪的目的地中，意大利、阿联酋和瑞士是最主要的三个。房地产科技集团居外IQI（Juwai IQI）意大利伙伴公司Oikos Immobiliare创始人莫雷托（Diego Moretto）长期深耕意大利南部豪宅市场，他告诉第一财经记者，尽管近几个月国际局势的不确定性让部分私人买家在预算上趋于保守和谨慎，但“那些拥有雄厚资本的买家并没有停下脚步，对他们而言，意大利依然是坚定的选择”。
“别人关门，意大利开门”
英国取消非居民税制后，大量高净值人士开始寻找下一个税务优化的落脚点。《2026年莱坊家族办公室调查报告》称，意大利的定额税制已成为吸引外国资本的强力磁石，超高净值人士（UHNWIs）正通过购置房产、实体消费、雇佣员工和法律服务等方式将资金注入意大利经济。
税收制度是让意大利脱颖而出的决定性因素之一。具体来说，意大利的“定额税”自2017年起允许符合条件的新居民对其境外全部收入缴纳一笔固定税款，替代意大利最高超过43%的累进所得税（IRPEF）及地方附加税。该税额经历了多次调整：最初主申请人为10万欧元；2024年8月起，新迁入者适用的主申请人税额提高至20万欧元；自2026年1月起，新申请者的基准税额进一步提升至30万欧元，每位家庭成员的附加税也同步升至5万欧元。该政策最长可享受15年。
“当其他国家纷纷关上大门时，意大利却敞开了大门。我有些客户为了搬到意大利，甚至卖掉了在葡萄牙的资产。对于拥有巨额海外收入的人来说，相比于意大利超过43%的常规累进个人所得税，30万欧元的固定税额可能只是九牛一毛，而且还免除了对海外资产征税的烦恼。”莫雷托表示，“而一个反直觉的信号是，即便税额逐步提升，富裕新居民的流入量不仅没有减少，反而持续上升。”
居外IQI集团联合创始人兼集团董事总经理何丹尼（Daniel Ho）也对第一财经记者表示，观察到了类似现象。自2025年初开始，亚洲买家对意大利房产的询盘量就出现激增，在峰值时期达到前一季度水平的八倍。此后虽有所回落，但即便在冷却之后，目前的询盘量仍比2024年底的水平高出一倍以上。
何丹尼分析，这一需求激增的直接触发点，正是“定额税”税额上调的政策变化。部分富裕买家急于在新税率生效（2026年1月1日）前完成交易，以保留原有的较低税率。他同时援引欧盟统计局数据称，意大利高端房产价格截至2025年第四季度同比上涨约4%，这已是连续第七年录得价格增长。
除了瞄准顶端富豪的“定额税”，另一项针对外国退休人士的税收制度则触及更多人群。根据意大利税法，外国退休人士将税务居民身份迁入意大利南部特定城镇后，可在十年内对所有境外收入，不仅是养老金，还包括投资收益和境外租金，统一按7%税率缴税，并豁免地区附加税及境外资产税。这一制度自2019年实施以来，覆盖范围持续扩大。2026年4月起，合格城镇的人口门槛从2万提升至3万，新增74个符合条件的城镇，覆盖面扩展至西西里、卡拉布里亚、撒丁岛、坎帕尼亚、巴西利卡塔、阿布鲁佐、莫利塞和普利亚等大区。
“如今，在选择搬迁的客户中，每五个人里就有三个首先是冲着税收来的。”莫雷托说道。
意法市场有何不同
莫雷托告诉第一财经记者，在国际豪宅搜索版图上，意大利已在2025年以16%的份额领跑全球，是排名第二的法国的整整两倍。
与法国相比，意大利吸引国际买家背后，有一套清晰的税务逻辑。他将意法两国的购房成本做了全周期对比。例如，在购买环节，意大利对个人投资者购买二手房实行“价格-价值”原则，以远低于市场价的地籍价值为计税基础，登记税实际综合税率约为市场价的2%至9%；而法国的二手房“公证费”则按成交全价收取，达7%至8%。持有环节，意大利自住住宅免征市政房产税，第二套住宅年税额通常在1000至2000欧元之间，且不设空置税；法国则叠加土地税、超过130万欧元触发的财富税，以及最高可达租金价值34%的空置税。
出售和传承环节差距同样显著。莫雷托称，意大利的房产资本利得税在持有满五年、主要住宅或继承所得的情况下完全豁免；而法国对投资性房产的资本利得实行“双轨递减免税制”，分别需要持有22年和30年才能完全免除资本利得税与社会缴款。在遗产税方面，意大利给予每位直系子女或配偶高达100万欧元的免税额度，超出部分税率仅为4%，且对海外资产免征遗产税；而法国的免税额度仅为10万欧元，边际最高税率高达45%，对高净值家族的财富跨代传承构成了极其沉重的税务负担。
“这种转变是结构性的，而不是周期性的起伏。”莫雷托补充说道，“西班牙虽然也很有竞争力，且拥有庞大的住房存量，但我确实遇到过一些客户，他们卖掉了在西班牙的房产并搬到了意大利，因为在西班牙一年中有好几个月都要承受过度旅游的压力。”
从科莫湖到普利亚的市场逻辑
而对于外国投资者来说，意大利的豪宅市场“各有段位”。
莫雷托介绍，托斯卡纳是公认的经典，是意大利在全球最强大的房地产标签之一，对许多美国、英国、德国和荷兰买家来说，“在意大利安家”在相当程度上仍是托斯卡纳的农舍、山丘、丝柏树和红酒的同义词；科莫湖则是另一个段位，属于”花瓶资产”市场，优势是一线湖景别墅、极高的私密性、紧邻米兰和瑞士边境、供应极度稀缺。
普利亚大区是另一套逻辑。莫雷托称，这一市场走过了清晰的演变弧线。2012年至2019年间，未经修复的意大利南部传统庄园马塞里亚（Masserie）定价仍以当地农业经济为锚点，而非国际需求。彼时以低价入场的买家，享受到了一轮完整的早期红利。如今，窗口期已基本关闭。
“现在的投资逻辑是一个纯粹的商业案例，而不是出于对某种生活方式的感性憧憬。”莫雷托称，马塞里亚的最高翻修成本可能超过每平方米2000欧元，面积通常超过1200平方米，进场门槛显著提高，“如今的买家在签署正式买卖预约合同之前，会带着律师、翻修建筑师和财富顾问一同来实地考察。”
“他们买的不是一个梦想，而是在打造一项资产。”他举例，梅萨涅（Mesagne）附近一座建于1753年的本笃会修道院，2017年由一位阿根廷买家以30万欧元购入后进行修复，如今已成为历史价值与投资潜力兼具的典型标的。
普利亚的买家画像也在随之变化。莫雷托介绍，美国买家在淡出若干年后重新回流，法国、比利时、荷兰、英国和北欧买家持续活跃，近期还出现了波兰、土耳其及以色列的投资者身影。
莫雷托对未来持明确的乐观态度：“塔兰托（Taranto）以南的伊奥尼亚海沿岸在很大程度上还未被开发，那将是下一场博弈的舞台。税收杠杆也在朝同一个方向推动。为期10年的7%税制是一个强大的商业杠杆，既然现在它已扩大到人口达3万人的城镇，就能触及到那些配套服务更完善的中心区域。在这些地方，移居成了一种现实的生活选择，而不再是一场冒险。”
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